クラウドファンディング

1万円から投資可能!安定性と堅実性を備えた不動産特化型クラウドファンディングサービス OwnersBook

1万円から投資できる不動産投資案件とは?

不動産投資と言えば、「お金がかかる」とか、「管理が大変そう」とか、「ハイリスク」とか、世間的にはハードルが高い投資というイメージがあるかと思いますが、REIT(不動産投資信託)など、株と同じような感覚で小口から投資することが可能で、家賃収入を配当の形で受け取れるような案件もあります。

私も以前REITをやっていた時期があるんですが、とにかく定期預金は勿論、株の配当なんかよりもはるかに高利回りで安定的に収益を生み出していけるという点で、非常に魅力を感じていました。

ちなみに最新のJ-REITの投資利回りの平均は4%を超えています。これは10年長期国債の利回りや東証一部の株式配当利回りと比較してもはるかに高い利回りになります(参考/J-REIT.jphttps://j-reit.jp/market/03.html)。

しかしREITの難点は小口から投資できるとは言え、最低でも十数万円から数十万円の投資額が必要になる点です。

今回はこのREITよりもさらに少ない金額、例えば1万円から投資ができて、REITと同じく利回りも高い安定性と堅実性を備えた不動産投資案件、不動産特化型クラウドファンディングサービスOwnersBookを紹介したいと思います。

 

不動産特化型クラウドファンディングサービスとは?

クラウドファンディングというのは最近よく耳にする言葉なので、聞いたことがある方も多いのではないでしょうか?

クラウドファンディングとは主にインターネットを通じて不特定多数の一般の個人や企業から資金を募る方法です。インターネットで検索すると、たくさんのクラウドファンディングを利用して資金を募るサイトがでてきます。

その中には映画の製作やデジタル機器の開発、楽曲製作やライブ活動、サッカーの国際大会の運営等々、数え上げたらきりがないくらいのプロジェクトが活発にクラウドファンディングを利用した資金集めを行っています。

しかし今回紹介するOwnersBookは、日本で初めての不動産に特化したクラウドファンディングサービスになります。

このOwnersBookの不動産特化型クラウドファンディングは、集めた資金が不動産の購入に使用されることになるのですが、その種類には次の二つがあります。

1)貸付型クラウドファンディング

貸付型は「ソーシャルレンディング」とも呼ばれ、クラウドファンディングで集めた資金を使って、お金を借りたい企業に対して不動産を担保にとって融資をします。

投資家は、融資に対する利息と元本をOwnersBookから配当として受け取ります

クラウドファンディングに出資した後に得られる投資家の利益は、不動産を購入する個人や企業への貸付の対価としての元本と利子の返済から得られることになります。

2)エクイティ型クラウドファンディング

こちらはクラウドファンディングで集めた資金を不動産を購入する際の自己資金(エクイティ)に充当し、対象となる不動産が生み出す賃料収入および売却益を投資家への配当原資とするタイプです。

細かく言うと、クラウドファンディングで集めた資金を使って、単数または複数の特別目的会社(SPC)を経由して、不動産信託受益権を購入します。投資家は物件運用中の賃料収入や不動産信託受益権の売却による売却益をOwnersBookから配当として受け取ります

ですのでクラウドファンディングに出資した後に得られる投資家の利益は、賃料収入や不動産(不動産信託受益権)の売却益を元にしたものとなります。ただし運用物件の売却時には売却益だけではなく売却損が出る場合もあり、その場合は売却損についても出資持分に応じて負担することになります。※損失の上限は出資額に限定されます。

OwnersBookの投資家登録(無料)はこちら

 

貸付は全て担保付

実際にはOwnersBookの案件のほとんどは貸付型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)になります。先ほどの区分けで言えば、1のタイプですね。※ただし全てが貸付型というわけではなく、例えば2018年8月にはエクイティ型(上記2のタイプ)の第1号案件の募集を行っています。

この貸付型についてですが、全案件が不動産担保付きとなります。仮に融資を受けた側が返済できなくなった場合でも、資金の回収がしやすい仕組みとなっています。

つまり不動産担保付きの融資となるため、貸し倒れによって元本回収ができなくなるといったリスクが低い案件というわけです。

ちなみにOwnersBookは2014年9月から始まったサービスですが、2018年10月の段階でまだ元本割れの案件はゼロとなっています。

 

元本割れのリスクもある?

ただし担保価値は不動産市況の影響を受けますので、担保があるから貸し倒れリスクが全くないわけではない点には注意しておく必要があります。

つまり担保となる不動産の価格が当初の見込みより下落していた場合、売却による収入で投資した元本を回収することができなくなってしまうリスクもあるわけです。

また、融資のタイプにはシニアローンメザニンローンがあり、返済順位はシニアローンがメザニンローンに優先します。

仮に融資先の返済が滞った場合、担保となる不動産を処分してローンを回収しますが、メザニンローンの債権者はシニアローンの債権者が回収して残余金があった場合にだけ、そこから債権を回収することになるため、シニアローンと比べてメザニンローンは元本回収についてのリスクもその分高くなります

これまで貸し倒れが一度も発生していないとはいえ、OwnersBookの案件にはメザニンローンのみのタイプも多くありますので、自分が出資した資金がどのようなタイプの融資となるのかを事前に把握し、その点のリスクは十分理解しておく必要があります。

また数は少ないですが、エクイティ型の案件の場合には不動産の売却益を配当の原資にあてます。そのため不動産価格が上昇している場合は売却益が多く発生し、予定の利回りよりも多く配当がもらえる場合もありますが、反面不動産価格が下落した場合は、売却損が発生し、元本を毀損するリスクも生じます。

概して不動産価格の影響を受けやすいのは、エクイティ>メザニンローン>シニアローンという順番になります。

 

投資金額と利回りは?

OwnersBookは一口1万円からの投資が可能です。はじめにも書きましたが、REITや株式投資であれば、1単位の投資でも数十万円ぐらいのまとまった資金が必用ですが、少額の1万円から投資できるのは大きな利点です。

案件には投資家の資金を貸付けてからの予定運用期間、予定となる運用利回りが設定されています。

予定期間については短いものだと2ヶ月、長いものだと3年程度の案件がありますが、見た感じでは1年~2年程度のものが多いようです。

↓案件の例

配当の時期は毎四半期ごとないし償還時一括配当のいずれかですが、毎四半期ごとの配当が多いようです。

予定利回り4.2%~14.6%と案件によって幅がありますが、多いのは4%~5%の案件です。

一般のソーシャルレンディング案件に比べると若干利回りは低めのようですが、その分運営会社の質(後述)や不動産担保付きの案件であることを考慮するとリスクは低いため、決して条件は悪くないと思います。

まして株の配当、銀行の定期預金なんかと比較すると十分利回りは高いですし、現在のJ-REITの平均的な利回りが4%ほどですので、それと比較しても魅力的な利回りだと言えます。

ただし各案件は極めて人気が高く、募集から数時間以内に枠が埋まってしまうことも珍しくないようです。

ですので事前に募集の条件を確認し、出資する場合にはPCやスマホから募集開始後に素早くアクセスできるようにしておいたが良さそうです。

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手数料と税金は?

税金についてですが配当時に所得税が源泉徴収(利率20.42%)されます。ちなみにクラウドファンディングの配当は配当所得ではなく雑所得です。

ですので、税金面での対応も基本還付金が発生する場合の還付申請だけ考えておけばよいでしょう。

なお投資の際の手数料ですが、OwnersBookへ振り込まれる際とOwnersBookから顧客の口座へ払い戻さでれる際の手数料300円+消費税のみとなります。余計な出費にならず、シンプルなのがいいですね。

 

SNS機能も充実

OwnersBookの会員になると、SNS機能を通じて会員同士で情報交換をすることができるようになります。

SNS機能には、例えば友達申請機能、メッセージ送受信機能、自分の投資分の友達への開示等があり、投資行動をリアルタイム通知でシェアする、投資した案件のポートフォリオを共有するなど、「友達」と投資の動向を共有することができます。

ロードスターキャピタルによれば、「投資家同士が情報と知識と経験を共有することによって、互いの投資スキルが磨かれる。そうした「賢い投資家」の声に応えるかたちで日本の不動産マーケットや不動産投資がより健全で活力あるものとなっていく」とのことです。

今後も写真や動画の投稿、チャットボットの導入など、SNS機能の更なる充実が検討されているようで、そうした面からも新しい投資文化を築こうとしている同社の姿勢が窺い知れます。

 

運営会社は東証マザーズ上場

OwnersBookを運営するロードスターキャピタル株式会社についてですが、2012年4月に創業した比較的新しい会社になります。

とはいうものの、ゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパン出身の社員が複数在籍していますし、不動産鑑定士などの資格を有する知識経験の豊富な不動産市場の専門家を揃えたスペシャリスト集団からなる会社です。

2014年3月にはニューヨーク証券取引所に上場しているRenrenグループから出資を受け、2014年9月にクラウドファンディング(ソーシャルレンディング)事業に参入しています。

不動産× 金融×IT」という経営ビジョンを掲げ、そのビジョンを具現化するものとしてクラウドファンディングの手法を利用するOwnersBookを展開しています。

不動産取引におけるITの役割は、取引の透明性と効率性を高めること。私たちは「OwnersBook」の利用者拡大を通じて「不動産× 金融×IT」の経営ビジョンを追求し、日本における不動産投資の活性化を目指していきます。

(引用:ロードスターキャピタル株式会社ホームページより)

特筆すべきは、2017年9月に東証マザーズに上場している点。つまりOwnersBookは上場企業により運営されているサービスということになります。

上場会社ですので、当然ながらロードスターキャピタルの財務情報や企業情報は四半期ごとに公開されています。したがって透明性という点でも他のソーシャルレンディング運営企業とは一線を画しています。

ちなみに公開されている財務情報を見ると、資産規模も、売上・経常利益も右肩上がりとなっています。

「不動産×金融×IT」という経営理念も新しさと可能性を感じますし、今後も大きな成長が見込めそうな会社です。

OwnersBookをやる前に普通にこの会社の株を買いたいぐらいですね(^^;。

なお投資家の資金を預かり融資を行うのはロードスターキャピタルが100%出資する子会社のロードスターファンディング株式会社となります。

OwnersBookの投資家登録(無料)はこちら

 

OwnersBookのメリットとデメリット

ここでOwnersBookのメリットとデメリットについてまとめておきましょう。

【OwnersBookのメリット】

1万円から投資可能

・利回りは4%~5%のものが多く、定期預金や株式投資(平均)よりも高い。

・手数料は振込と払い戻し時にかかる300円(+消費税)のみ。

・PCやスマホで案件を選びすぐに投資できる。

・投資先案件は不動産のプロが厳選した案件

・ソーシャルレンディングは全て担保付案件のため、貸し倒れリスクが低い。

・2014年9月のサービス開始以来元本割れの案件はゼロであり、安定性が高い

・税金は配当時に源泉徴収

・上場会社が運営しているため透明性が担保され、信頼性が高い。

・SNS機能で他の会員との情報交換が可能

 

【デメリット(およびリスク)】

・人気が高いため、案件の募集後短時間で終了することが多い。

・紹介案件が少ない。

・予定利回りが他のソーシャルレンディングサービスよりもやや低い。

・エイクイティ型の場合、不動産価格の下落により売却損が発生し、投資金額が減少またはゼロになるリスクがある。

・貸付型の場合、不動産価格の下落により担保価値が下がり、貸し倒れ時に元本が回収できなくなり、投資金額が減少またはゼロになるリスクがある。

・投資後は解約できず、投資金額もすぐには引き出せない。

 

OwnersBookの登録・利用の流れ

最後に登録・利用の流れを説明しておきます。

 

1)仮会員登録

メールアドレスのみで登録(申請)。Facebook, Yahoo! JAPAN ID との連携も可

 

2)仮会員登録完了メール記載のURLをクリック

1)で登録したメールアドレスへすぐに仮登録完了メールが配信されます。記載のURLをクリックし、必要事項を入力することで、一般会員への登録は完了です。

 

3)投資家登録&口座開設

ログイン後トップページの「投資家申請」をクリックし、投資家申請画面に沿って必要事項を入力します。入力完了後、本人確認資料を提出します。

 

4)審査通過後、本人所在確認ハガキ(簡易書留)受領

提出した情報をもとに投資家審査がなされ、審査通過後、登録住所へ本人所在確認のため簡易書留でハガキが郵送されます。ハガキ(簡易書留)受領の確認が取れ次第、投資家登録の手続きは完了です。

 

5)入金手続き(投資用資金の入金)

指定口座に振込み(投資用資金の入金)をします。

 

6)不動産投資スタート

振込んだお金はログイン後の「投資口座情報」で確認できます。気に入った投資案件を選んで投資内容等を確認し、投資を実行します。

 

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まとめ

以上見てきたように、OwnersBookは投資利回りが4%~5%程度あるにも関わらず、これまで元本割れの案件が発生していないことからも分かるように、安定性も高く魅力的な投資案件です。

また上場企業が運営しているため、透明性と信頼性という点が他の類似のサービスにない強みです。

これまでハードルの高かった不動産という投資分野に高品質であるにも関わらず1万円という少額から参入できる意義は大きく、おそらくは今後さらに利用者が伸びてくる投資サービスではないかと思われます。

FXや仮想通貨、株などと共に、是非あなたの投資ポートフォリオに加えることを検討してみることをおすすめ致します。

なお当ブログではOwnersBookをおすすめの投資サービスとみなし、今後も追って最新情報をお伝えしてく予定です。

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